売買以外の場合の届出の要否について

売買以外では、どのようなときに届出が必要ですか。

届出が必要となる土地売買等の契約は、以下の3つの要件のすべてを満たすものが該当します。

1. 土地の所有権、地上権、賃借権またはこれらの権利の取得を目的とする権利（以下、土地に関する権利という）の移転または設定であること。
2. 土地に関する権利の移転または設定が対価の授受を伴うものであること。
3. 土地に関する権利の移転または設定が契約により行われること。予約契約を含みます。

そのため、対価を伴わない無償譲渡、契約によらない相続等により土地の権利を取得した場合は、届出は不要となります。詳しくは国土利用計画法に基づく届出の要否一覧をご覧ください。

土地を借りる場合、または借地権を購入する場合は届出が必要ですか。

土地を借りるにあたって、定期的に支払う賃料や、敷金、保証金等の他に、権利金等の土地を借りる権利自体への対価が発生する場合は、届出が必要となります。

賃料、もしくは敷金、保証金等の支払いのみで、権利金等の借地権自体への対価の支払いがない場合は、届出は不要です。

土地の等価交換を行う場合は届出が必要ですか。

土地の等価交換を行う場合、当事者間で代金のやり取りはありませんが、相手に土地を譲り渡したことが実質的な対価を支払ったということになるため、譲り受ける面積が要届出面積以上である場合は、届出が必要です。

届出書の対価の欄等に関する事項の欄には、交換に供する相手方の土地についての当事者間での評価額を記入し、その他参考となるべき事項の欄に、等価交換である旨と、当該土地の所在地、面積等を記入してください。

届出が不要となる場合について

届出が不要とされているのはどんな場合ですか。

土地取引が以下のいずれかに該当する場合は、法令により届出が不要とされています。

• 農業委員会より、農地法第3条第1項（農地または採草放牧地の権利移動）の許可を受けた場合
• 民事調停法による調停、民事訴訟法による和解、家事審判法による調停に基づく場合
• 民事再生法、会社更生法、破産法、または会社法等の規定に基づく手続において裁判所の許可を得て行われる場合
• 滞納処分、強制執行、担保権の実行としての競売または企業担保権の実行により換価する場合
• 当事者の一方または双方が、国、地方公共団体、またはその他政令で定める法人である場合

政令で定める法人とは、港務局、独立行政法人都市再生機構、独立行政法人水資源機構、独立行政法人中小企業基盤整備機構、独立行政法人鉄道建設・運輸施設整備支援機構、地方住宅供給公社、日本勤労者住宅協会、独立行政法人空港周辺整備機構、地方道路公社及び土地開発公社です。

面積要件について

土地の登記簿上の面積は要届出面積未満ですが、実測面積は要届出面積以上である場合は、届出は必要ですか。

取引時点で実測面積が判明している場合は、届出の要否は実測面積で判断されますので、届出が必要です。

土地が市街化区域と市街化調整区域、もしくは市街化調整区域と都市計画区域外にまたがる場合は、届出が必要な面積はどのように判断しますか。

土地が市街化区域と市街化調整区域等、面積要件について異なる区域にまたがっている場合は、全体の土地の面積が、どちらかの区域にかかる要届出面積のうち小さい方の面積を超えるときは、全体について届出が必要となります。

1. 市街化区域と市街化調整区域にまたがる土地では、市街化区域の要届出面積である2,000平方メートル以上であれば届出が必要
2. 市街化調整区域と都市計画区域外にまたがる土地では、市街化調整区域の要届出面積である5,000平方メートル以上であれば届出が必要

一団の土地について

一団の土地とはなんですか。

土地利用上、現に一体の土地を構成しているか、または一体としての利用に供することが可能なひとまとまりの土地で、買主が一連の計画の下に権利の移転又は設定を行おうとする、要届出面積以上の土地を指します。

一つ一つの土地取引が要届出面積以下であっても、宅地開発や工場建設等の計画に従って複数の地権者から土地を買収し、全体の面積が要届出面積を超える場合は、一団の土地として、各契約について届出が必要になります。

宅地開発のため3人の地権者から土地を購入しました。契約書は1通にまとめていますが、届出は1回にまとめてよいですか。また、契約書を3通別々に作成している場合はどうですか。

一団の土地に該当する場合の届出の単位については、基本的には契約書ごとに分けて届け出ることになります。そのため、契約書を1通にまとめている場合は届出も1件にまとめて行い、契約書を3通別々にしている場合はそれぞれ1件ごと計3件の届出を行います。

道路を挟んで二つの土地で、それぞれは要届出面積未満の土地を購入した場合は、一団の土地として届出が必要ですか。

購入した土地が道路や水路等で分断されている場合でも、現地の状況、もしくはこれからの利用計画によって、一体的な土地利用が可能であると認められ、かつ全体で要届出面積以上である場合は、一団の土地として届出が必要になります。

土地が複数の市町村にまたがる場合は、どちらに届出をすればよいですか。

取引される土地が二つ以上の市町村にまたがる場合には、それぞれの市町村に対してその市町村の区域内の土地について届出を行う必要があります。

土地区画整理事業に関することについて

土地区画整理事業施行地区内において、仮換地の指定がなされた土地を購入しました。従前地の面積は要届出面積以上、仮換地後の面積であれば要届出面積未満ですが、届出は必要ですか。

仮換地の指定がなされた土地は、仮換地後の面積で判断しますので、仮換地後の面積が要届出面積を下回る場合は、届出は不要です。なお、仮換地後も要届出面積以上である場合は届出が必要です。

土地区画整理組合から保留地を購入する場合は、届出は必要ですか。

土地区画整理組合は届出が除外される法人ではありませんので、保留地の面積が要届出面積以上であれば届出が必要です。

なお、土地区画整理事業の施行者が県または市町村の場合は、保留地の売主が地方公共団体になりますので、届出は不要です。

共有持分、区分所有について

共有地の共有持分を購入する場合、届出は必要ですか。

共有地の持分を購入する場合の届出の要否は、原則として土地全体の面積に、今回購入する分の持分割合を乗じたものが要届出面積以上であるかどうかにより判断されます。

例えば、市街化区域内で全体で5,000平方メートルの土地の持分4分の1を購入する場合、

5,000平方メートル÷4＝1,250平方メートルとなり、2,000平方メートル未満となるため届出は不要です。

ただし、持分所有者が共同して事業を行う等、各持分所有者が実質的には一つの主体とみることができる場合は、届出の要否が土地全体の面積で判断されることがあります。

ビルやマンション等建物の区分所有権を購入する場合、届出は必要ですか。

ビルやマンション等の区分所有権を売買する際は、同時に土地の所有権、賃借権等の持分等の敷地利用権も付帯しますが、この敷地利用権の面積相当分、すなわち土地全体の面積に持分割合を乗じたものが要届出面積以上となる場合は、届出が必要です。

注視区域・監視区域・規制区域について

仙台市内には注視区域・監視区域・規制区域に指定されている地域はありますか。

現在、仙台市内には注視区域・監視区域・規制区域に指定されている地域はありません。

注視区域等の指定を受けた地域の土地を取引する場合、どのような手続きが必要になりますか。

急激な地価の上昇もしくはそのおそれがある場合、都道府県知事や政令指定都市の市長が、区域と期間を定めて注視区域等を指定することがあります。

注視区域等において、定められた面積以上の土地の取引を行おうとする場合は、契約締結前に、予定対価の額、土地の利用目的等を届け出なければなりません。

仙台市長は、届出から6週間以内に審査を行い、価格または土地の利用目的が不適切な場合は、契約の中止、予定対価の引き下げ、利用目的の変更等の措置を行うよう勧告することがあります。