終身建物賃貸借制度とは？

高齢者が安心して賃貸住宅に住み続けられるしくみとして,住宅の賃貸事業者がバリアフリー化された住宅を高齢者（60歳以上の方が対象）の生涯にわたって賃貸しようとするときに,特別な賃貸借契約を結べる制度です。
この契約は,賃借人が亡くなるまで継続する契約で,原則として賃借人が亡くなったときに契約が終了することを定めることができます。
この制度を利用して賃貸住宅の事業を行おうとする方は,あらかじめ都道府県知事（仙台市では仙台市長）による事業認可が必要になります。

終身建物賃貸借の認可を受けると

入居者は・・・

• 段差のない廊下や浴室の手すりなど,加齢対応構造が備わった住宅に住むことができます。
• 契約期間は一生涯になりますので,安心して暮らせます。
• 希望があれば,実際に入居契約を結ぶ前に,1年以内の仮入居ができます。

事業者は・・・

• 入居者が長期間住むことになるので,安定した収入が得られます。
• 入居者が死亡した場合は,原則として契約が終了しますので,賃貸借契約の相続などの手続きが不要です。

仙台市が事業認可した賃貸住宅は現在ございません。

入居できるのは

1. 60歳以上の方が入居できます。
2. 同居できるのは,申込者の配偶者または親族（60歳以上の方）です。

認可を受けるためは

認可を受けるためには、次の基準に適合することが必要です。

1. 構造等が次の基準に適合していること
   • 床面積
     1. 25平方メートル以上であること
     2. 同等以上の居住環境が確保される場合は18平方メートル以上
     3. ただし、居間、食堂、台所その他の住宅の部分を高齢者が共同して利用する場合にあっては、国土交通大臣が定める基準（9平方メートルシェアハウス）
        • 住宅全体の面積は、15平方メートル×入居者の定員＋10平方メートル以上。
        • 専用居室の入居者は1人。
        • 専用居室の面積は、9平方メートル以上（造り付けの収納の面積を含む。）。
        • 共用部分に、居間・食堂・台所、便所、洗面設備、浴室又はシャワー室、洗濯室又は洗濯場を設ける。
        • 便所、洗面設備、浴室又はシャワー室を、居住人数概ね5人につき1箇所の割合で設ける。
   • バリアフリー基準
   • 〈新築の場合〉
     1. 床は段差のない構造のものであること。
     2. 廊下の幅は78cm以上であること。
     3. 居室出入口幅は75cm以上、浴室出入口幅は60cm以上。
     4. 浴室の短辺は130cm以上、面積は2平方メートル以上。
     5. 住戸内の階段の各部の寸法は、次の各式（T≧19.5cm　R／T≦22cm／21cm　55cm≦T+2R≦65cm）※T:踏面の寸法・R:けあげの寸法
     6. 共用階段の各部の寸法は、次の各式（T≧24cm　55cm≦T＋2R≦65cm）
     7. 便所、浴室及び住戸内階段には、手すりを設けること。
     8. 階数三以上である共同住宅はエレベーターを設置。
     9. その他国土交通大臣の定める基準に適合すること。
   • 〈既存の場合〉
     1. 便所、浴室及び住戸内の階段には、手すりを設けること。
     2. その他国土交通大臣の定める基準に適合すること。
2. 公正証書などの書面によって契約を行う賃貸住宅で,賃貸借契約が賃借人が亡くなるまで存続し,賃借人が亡くなったときに契約が終了すること
3. 賃貸の条件で,賃借人に権利金などの支払いを義務づけていないこと
4. 入居希望者の要望により,1年以内の定期建物賃貸借契約（仮入居）ができることなど

認可申請に必要な書類

以下の書類を、正本、副本（正本のコピー）の合計2部ご用意ください。

事業認可申請書提出書類一覧

番号	項目	様式
1	事業認可申請書	事業認可申請書（ワード：122KB） 【変更の場合】 事業変更認可申請書（ワード：26KB）
2	図面	【新築の場合】縮尺、方位、間取り、各室の用途及び設備の概要を表示した各階平面図 【既存の場合】賃貸住宅の規模及び設備の概要を表示した間取り図
3	整備する場合にあっては、工事完了前に敷金を受領せず、かつ、終身にわたって受領すべき家賃の全部又は一部を前払金として一括して受領しないことを誓約する書面	誓約書（ワード：16KB）
4	その他市長が必要と認める書類

終身建物賃貸借制度に関する要領、様式等

終身建物賃貸借の認可に関する要領や様式はこちらからダウンロードできます。

仙台市終身建物賃貸借制度実施要領（PDF：199KB）

仙台市終身建物賃貸借制度実施要領様式（ワード：46KB）

家賃の支払いは

家賃の支払いについては,毎月払いのほか,一括前払い,一部前払いがあります。
終身建物賃貸借契約を結び,一括前払いで家賃を支払ったとしても,入居者が契約期間の途中で退去した場合は,もちろん精算しますので,過払い分の家賃は賃借人に返すことになります。
※事業者は、賃借人が一括前払い・一部前払いで家賃を支払ったとき,契約期間途中での賃借人の退去等があった場合返還債務を負うため,入金額のうち一定額は銀行保証などで保全することが必要です。

契約の解除は

親族との同居など,賃借人のやむを得ない事情で契約を解除したい場合は,一般の賃貸借契約と同様に契約を解除できます。
また,事業者からの契約解除については,原則として市長の承認が必要です。（ただし,賃借人が契約上の義務を行わないような場合は除く。）
このように,賃借人が不当な理由で退去を迫られる心配はありません。

その他

賃借されている方（契約名義人）が亡くなった場合でも,同居されている方は1カ月以内に同様の終身建物賃貸借契約を結ぶことができます。
賃貸住宅事業者が終身建物賃貸借事業を止めた場合でも,その前に結んだ契約は効力が存続します。
賃借人は,借家権を譲渡または転貸することはできません。

関連リンク

終身建物賃貸借標準契約書（国土交通省）（外部サイトへリンク）