市街地再開発事業

1.市街地再開発事業とは

　市街地再開発事業とは、都市再開発法に基づき、都市機能が低下している地区や老朽化した木造建築物が密集している地区等において、敷地や建築物と公園広場、街路等の公共施設を一体的に整備することにより、土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新を図るまちづくりの手法の一つです。

2.事業の種類

第一種市街地再開発事業（権利変換方式）
事業の施行者	個人、市街地再開発組合、再開発会社、地方公共団体、独立行政法人都市再生機構、地方住宅供給公社
事業の施行要件	次のすべての条件に該当すること（1）高度利用地区、都市再生特別地区又は特定地区計画等区域内であること^※ （2）耐火建築物が3分の1以下であること（3）公共施設未整備、敷地細分化等であること（4）都市機能の更新に寄与すること ※特定用途誘導地区については、現在本市では対象としておりません。
事業のしくみ	従前の土地・建物所有者等の権利を、再開発ビルの土地・建物の権利に置換える方式の事業です。権利者は、従前の土地・建物に対する権利相当分の資産を、新しい土地・建物の権利として原則等価に受け取ることができます。（権利変換方式）細分化された敷地の統合や高度利用等を図ることによって、新しい建築物を建設するとともに、併せて公園、広場や道路等の整備を行います。（公共施設整備）新しい建築物のうち権利者に与えられる床以外の床は、新しい居住者や営業者等に売却処分され事業費の回収に充てられます。（保留床処分）　このように第一種市街地再開発事業では資産上の権利変更や処分があるため、地方公共団体が施行者に対して助言や監督を行い、段階に応じて認可を行いながら事業を進めます。権利者の資産を保護し、公平公正な事業推進が図れるような仕組みとなっています。

第二種市街地再開発事業（管理処分方式）
事業の施行者	再開発会社、地方公共団体、独立行政法人都市再生機構、地方住宅供給公社
事業の施行要件	次のすべての条件に該当すること（1）高度利用地区、都市再生特別地区又は特定地区計画等区域内であること^※ （2）耐火建築物が3分の1以下であること（3）公共施設未整備、敷地細分化等であること（4）都市機能の更新に寄与すること（5）次のいずれかに該当する土地の区域で0.5ha以上であることイ）安全上又は防火上支障がある建築物が10分の7以上であり、建築物が密集している　　ため災害の発生のおそれが著しく、又は環境が不良であるロ）重要な公共施設（避難広場等）の緊急整備が必要である ※特定用途誘導地区については、現在本市では対象としておりません。
事業のしくみ	いったん施行地区内の全ての土地・建物等を施行者が買収又は収用し、新しい建築物の権利を希望する者に対して、その対償に代えて再開発ビルの権利を与える方式の事業です。大規模でかつ都市防災上の理由等から、公共性・緊急性が著しく高い事業に限られいています。

3.事業の流れ

　市街地再開発事業は、「事業の目的の達成」だけでなく、事業収支のバランスや保留床取得者の確保等「事業の資金面での成立」の二つの整合を図りながら進めなければならないことや、これらについて常に「権利者間の合意」が必要であるため、多くの時間と労力を要します。そのため、地元で話が持ち上がってから完了までに、早い場合で5～7年、場合によっては十数年かかる地区もあります。

図.市街地再開発事業（組合施行）の流れ 組合施行市街地再開発事業のフロー図