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更新日:2017年6月1日

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杜の都の環境を守るために 市街化調整区域内の建築規制を強化します

仙台市では、環境保護を進めるため、市街化調整区域(市街化が抑制されている地域)内の容積率や建ぺい率の上限を引き下げるなど建築規制を強化しました。これらの規制値は、市民の皆さんからご意見を募集するなどして検討した結果を受けて、市が原案をつくり定めたもので、平成16年4月から新築・増築などの建築行為を行う場合に適用しています。

※注意
「2.若林区荒浜新一丁目、荒浜新二丁目及び荒浜字新堀端の各一部」及び「3.若林区荒浜新一丁目及び荒浜新二丁目の各一部」を含む沿岸部の一帯は、災害危険区域(災害危険区域条例第2条第5項区域)に指定されております。
災害危険区域に関しては、仙台市災害危険区域条例の改正及び沿岸部の災害危険区域の指定についてをご覧ください。

新しい規制値

市街化調整区域内の建築規制値(平成16年4月から適用しています)

区域

法第52条第1項第7号の規定により定める数値
(容積率の規制値)

法第53条第1項第6号の規定により定める数値
(建ぺい率の規制値)

法第56条第1項第2号ニの規定により定める数値
(道路斜線の規制値)

法別表第3(に)欄の5の項の規定により定める数値
(隣地斜線の規制値)

1.

市街化調整区域のうち2の項から5の項までに掲げる区域を除く区域
【一般基準】

10分の10

10分の6

1.25

1.25

2.

若林区荒浜新一丁目、荒浜新二丁目及び荒浜字新堀端の各一部
【特殊基準】
(別図1表示の区域 ページ下部にあるPDFファイルをご覧ください。災害危険区域条例第2条第5項区域)

10分の20

10分の6

1.25

1.25

3.

若林区荒浜新一丁目及び荒浜新二丁目の各一部
【特殊基準】
(別図1表示の区域 ページ下部にあるPDFファイルをご覧ください。災害危険区域条例第2条第5項区域)

10分の8

10分の5

1.25

1.25

4.

宮城野区蒲生字上屋倉、同字中屋倉、同字北城道田、同字南城道田、同字北屋ヶ城、同字南屋ヶ城及び岡田字寺袋浦の各一部
【特殊基準】
(別図2表示の区域 ページ下部にあるPDFファイルをご覧ください)

10分の8

10分の5

1.25

1.25

5.

青葉区芋沢字青野木及び同字中山の各一部
【特殊基準】
(別図3表示の区域 ページ下部にあるPDFファイルをご覧ください)

10分の8

10分の4

1.25

1.25

一般基準

容積率制限

敷地面積に対する延べ面積の割合
延べ面積-建築物の各階の床面積の合計(車庫の一部は対象外)

改正前

改正後

400%

容積率制限の画像

100%

容積率制限の画像

建ぺい率制限

敷地面積に対する建築面積の割合
建築面積-建築物を真上から見て一番外側の線で囲まれた部分の面積

改正前

改正後

70%

建ぺい率制限の画像

 

60%

建ぺい率制限の画像

高さ制限

道路または隣地境界線からの距離に応じた高さ

改正前

改正後

道路斜線 勾配 1:1.5

隣地斜線 勾配 1:2.5

高さ制限の画像

道路斜線 勾配 1:1.25

隣地斜線 勾配 1:1.25

高さ制限の画像

特殊基準

特殊基準適用地区の位置(ページ下部にあるPDFファイルをご覧ください)

特例許可

市街化調整区域内の容積率の特例許可(平成19年1月から適用されます)

  • 上記の表の1の項に掲げる区域内に、都市計画法第29条第1項第3号の規定する公益的開発行為による建築物を建築する場合で、市長があらかじめ仙台市建築審査会の意見を聴き、交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて許可した場合の容積率の限度は200%とします。なお、この規定による建築物は、都市計画法の改正(平成19年11月30日)後の建築物が対象となります。
  • 上記の表の1の項に掲げる区域内で、平成16年4月1日時点において、現に存する建築物で容積率が不適格となる建築物の建替えの場合、市長があらかじめ仙台市建築審査会の意見を聴き、公益上やむを得ないと認め、又は交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて許可した場合の容積率は、従前の容積率を限度とします。ただし、従前の容積率が200%を超えている場合は200%を限度とします。

市街化調整区域内の建築規制について

建築物を建築する場合は、都市計画法や建築基準法などに適合していなければなりません。
これらの規制には、建築物の用途に関する制限や、面積・高さなどの形態に関する制限があります。
今回見直した制限は、建築物の形態に関する制限で、その項目は次のとおりです。

項目

内容

建築基準法

容積率制限

敷地面積に対する延べ面積(※1)の割合

第52条

建ぺい率制限

敷地面積に対する建築面積(※2)の割合

第53条

高さ制限

道路または隣地境界線からの距離に応じた高さ

第56条

※1延べ面積-建築物の各階の床面積の合計(車庫の一部は対象外)
※2建築面積-建築物を真上から見て一番外側の線で囲まれた部分の面積
※詳しくは、上記「新しい規制値」をご覧ください。

見直しの理由と目的

これまで市街化調整区域内では、原則として容積率400%、建ぺい率70%に規制されていました。建築基準法の改正に伴い、地域ごとに独自の規制値を定めることとなりました。これらの規制値は、現実に建っている建築物の状況と大きくかけ離れています。

本市の都市空間形成の基本方針は、郊外部の自然環境を保存し、市街地においても自然と調和を図りながら高度利用を行う集約型の市街地形成により、「緑美しい都市」を実現させることです。よって、郊外部である市街化調整区域においては、可能な限り高度な土地利用を抑制し、良好な環境を保全することを基本としています。

従って、現在の状況を維持し、将来にわたって環境を保全するための規制値が必要となります。仙台市では、建築基準法の改正に基づき、新たな規制値を定め、平成16年4月から施行されています。

見直しの考え方

現在建ち並んでいる程度の規模の建築物を上限とすること、また、新たな規制値を超える建築物の数が少ないことを目標としています。
また、既存の開発許可、土地区画整理事業、地区計画などによる制限がある一部の住宅団地では、それらの制限と同様の規制値(特殊基準)を適用します。

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お問い合わせ

都市整備局建築指導課

仙台市青葉区国分町3-7-1市役所本庁舎4階

電話番号:022-214-8347

ファクス:022-211-1918