概要

　市街化調整区域(※1)は、無秩序な市街化を防止するため都市計画法に基づき定めた「市街化を抑制すべき区域」であり、この区域内の住宅については、居住できる人や住宅以外の用途への変更を制限していますが、都市計画法に基づく開発許可の基準を改正し、市街化調整区域内における住宅の利用制限を令和7年10月1日から緩和します。

　なお、改正した基準の適用は10月1日からとなりますが、事前相談が可能ですので「開発・宅地造成等の相談に関する窓口予約」より予約のうえ来庁ください。

※1　市街化調整区域とは、都市計画法に基づき、市街化を抑制する区域です。住宅が市街化調整区域内にあるかについては、「仙台市都市計画情報インターネット提供サービス」で調べることができます。

 

居住者制限の解除（居住できる人の変更）

　市街化調整区域内の住宅には、属人性(※2)があり、使用者に制限がある場合があります。

　これまで、属人性の解除には、経済的困窮等のやむを得ない事情を有していることが条件となっていましたが、この条件を緩和します。

※2　属人性とは、市街化調整区域において都市計画法に基づく許可等を受けた建築物や農林漁業従事者の居住の用に供する建築物に備わる性質のことで、属人性を有する建築物は使用者が限定されます。

【属人性を有する建築物の例】

• 世帯構成員等の住宅（分家住宅など）
• 農林漁業従事者のための住宅（農家住宅など）

 

建築から10年以上適正に利用された属人性のある住宅（農林漁業従事者のための住宅を除く）

　自己用の戸建住宅又は貸家として使用する場合であって、以下の理由のいずれかに該当する場合、都市計画法に基づく許可を取得することにより属人性の解除が認められます。

　ただし、建築物の敷地は従前と同一でなければなりません。

• 使用者が債務返済や生活困窮等の経済的事情から当該住宅を手放さざるを得ないもの
• 使用者の相続者が既に住宅を有しており、当該住宅の使用が見込めないもの
• 使用者の相続者が申請地よりおおむね2.0km以上離れた場所に居住している又は使用者の転勤等による転居により当該住宅の使用が見込めないもの
• その他社会通念上相当の理由から当該住宅の使用が見込めないもの

 

建築から20年以上経過した属人性のある住宅

　自己用の戸建住宅又は貸家として使用する場合であれば、特に理由がなくても都市計画法の許可を取得することにより属人性の解除が認められます。

　ただし、建築物の敷地は従前と同一でなければなりません。

 

　飲食店への変更

　以下の条件を全て満たす場合、開発審査会の承認を経て、都市計画法に基づく許可を取得することで、農家レストラン等の飲食店または小売店舗併用飲食店へ用途変更することが認められます。

• 建築から20年以上経過した住宅であること
• 従前の敷地が現況幅員4.0m以上の道路に接しており、当該道路が主要な道路に至るまでの区間においても4.0m以上の幅員が確保されていること
• 従前の敷地内に適切な規模の駐車場を確保していること
• 道路や排水施設等の公共施設の整備を伴わないこと
• 既存建築物の増改築を伴わないこと（ただし、利用上必要な施設の改築等を除く）
• 小売店舗の用に供する部分の延べ面積は、飲食店の用に供する延べ面積の2分の1未満かつ50平方メートル以内であること（予定建築物が小売店舗併用飲食店の場合）
• 小売店舗は日本標準産業分類/総務省が定める分類のうち、「中分類56～60」に分類される小売業であること（予定建築物が小売店舗併用飲食店の場合）

 

属人性のある住宅を解体した敷地について

　すでに住宅を解体していたとしても、期限付きではありますが、条件を満たして、都市計画法の許可を取得することで再建築が認められる場合あります。　詳しくは開発調整課窓口にご相談ください。