仙台市では、老朽化や庁舎の分散など様々な課題を解消するため、また、災害対応能力などの機能強化を図るため、市役所本庁舎の建て替えを行うこととし、早期実現に向けた検討を開始しました。

本庁舎が抱える課題

本庁舎は、昭和40年の建設から50年以上が経過しており、老朽化が進んでいます。

具体的には、空調や水回り、エレベーターなどの建築設備の劣化に対し、補修部品の生産が終了することで今後の修繕対応が難しくなること、コンクリートの中性化^※により、残り13年から14年（平成28年度時点）でコンクリート構造体の耐用限界を迎えることなどが挙げられます。

また、老朽化への対応の他にも様々な課題があり、平成28年度、次部長級職員による「仙台市役所本庁舎諸課題対策検討調整会議」を設置して検討を行い、「防災性」、「機能性」、「社会性」などに課題を整理しました。

 

※コンクリートの中性化

本来はアルカリ性であるコンクリートが、空気中の二酸化炭素などの影響で次第に中性化すること。中性化が進むと、コンクリートのもつ、内部の鉄筋を錆から守る機能が失われ、最終的には鉄筋が錆によって膨張し、柱や梁などの内部からの破壊現象が生じる。

老朽化

建築設備の劣化

補修部品の生産終了により困難化する修繕への対応

劣化進行による水漏れ等トラブルの急増　など

コンクリートの中性化

コンクリート構造体の耐用限界まで残り13年から14年程度　など

老朽化以外の課題

防災性

• 災害対応能力の向上・対応遅延リスクの軽減
• 災害対応に活用（転用）可能なスペースの確保
• 非構造部材や設備の損傷による業務不能化リスクへの対応

機能性

• 建築設備保全困難化への対応
• 業務特性に応じたセキュリティの確保
• 分散した庁舎等の集約

活用性

• 事務室運用の見直し
• 多目的スペースの確保
• 東日本大震災関連情報発信スペースの確保

社会性

• 現行法規への適合や省エネルギー等への配慮
• バリアフリーの向上
• 室内環境や分かりやすさ、イメージの向上

経済性

• 維持管理等コストの圧縮
• 今後の庁舎保全への対応
• 性能等の向上や強化への対応

 

本庁舎のあり方

本庁舎が抱える様々な課題の解消を図る上で目指すべきと考えられる本庁舎の姿について、前出の次部長級職員による会議において、「災害対応の司令塔」や「高い利便性」など、7点からなる「本庁舎のあり方」を整理しました。

災害対応の司令塔

大規模な災害が発生しても、対応の中枢拠点として活用できる庁舎

高い利便性

機能が集約され、かつ、すべての人にやさしい庁舎

社会的な要求の充足

現在の社会が求める性能（セキュリティ等）を満たす庁舎

柔軟性・持続可能性

状況の変化に対応し、長く、円滑に使い続けることができる庁舎

市民・地域への貢献

市民活動や賑わい創出等に寄与し、市民から親しまれる庁舎

最適なライフサイクルコスト^※　

ランニングコストを含む投下コストの総額を最適化できる庁舎

※建物の企画から建設までの初期費用に、運用期間の維持管理費、運用終了後の解体費を加えた、建物の生涯に要する費用のこと。

地域特性の表現

仙台市の象徴となる庁舎

 

建て替えの必要性

前出の次部長級職員による会議において、本庁舎を改修する場合と、建て替える場合とについて比較検討を行った結果、改修では免震装置の組み込みにより一部のフロアが使用できなくなること、民間ビル借上げによる庁舎の分散などの解消できない課題が残ること、本庁舎と同様に老朽化が進む北庁舎などの分庁舎の改修も必要で経済性に乏しいことなどから、本庁舎の様々な課題を解消するためには、建て替えが妥当との結論に至りました。

改修ではなく建て替えが妥当な理由

1. 改修でも一定程度の機能強化は可能だが、本庁舎の免震構造化に伴い一部フロアが使用困難となり、別途事務室の確保が必要となる等、本庁機能の分散解消には逆行することになる
2. 本庁機能の分散等の解消ができない課題が残る他、コンクリートの中性化対策を行っても、いつまで共用期間を延ばすことができるか分からない
3. 古い建物であり、改修には高い不確実性を伴うため費用が増加する可能性がある他、本庁舎と同様に老朽化がすすむ分庁舎の改修費も必要となり、本庁舎の建て替えも将来的には避けられない

 

建て替え場所の考え方

建て替えの場所については、現在の本庁舎敷地内で行う、新たに用地を取得し移転する、公園に移転する（現在の本庁舎敷地を代替公園とする）という3通りの考え方があります。

一般的な現在地での建て替えでは、古い建物を解体してから新たな建物を建設する例が多く、工事中の仮移転による災害対応能力や来庁者の利便性の低下が懸念されますが、本庁舎正面ロータリー付近のスペースを活用することで、現在の本庁舎敷地内であっても、本庁舎を解体する前に新庁舎を建設することができ、仮移転を最小化することが可能となります。

新たに用地を取得し移転する案では、工事中の仮移転は発生しませんが、多額の用地取得費用が必要になる他、用地選定や取得協議・交渉に不確実性があり、用地に関する協議などが長引くと、本庁舎のコンクリート構造体の耐用限界に間に合わないというリスクがあります。

公園に移転する案でも、工事中の仮移転は発生しませんが、代替公園の整備費用が必要になる他、公園の廃止に係る様々な手続きや関係者との意見調整などが必要となり、新たに用地を取得し移転する案と同様に、本庁舎のコンクリート構造体の耐用限界に間に合わないというリスクがあります。

これらの理由から、前出の次部長級職員による会議では、現在の本庁舎敷地内での建て替えが望ましいとの結論に至りましたが、様々なご意見をいただきながら、建て替え場所の決定に向け検討を進めてまいります。

建て替え場所別メリット・デメリット

	メリット	デメリット
現在の本庁舎敷地内で建て替える	確実性が高く、早期の建て替えが可能 手法によっては仮移転の最小化が可能 （工事中の災害対応能力や利便性も基本的に維持） 財政負担が最も軽い	本庁舎正面駐車場の代替が必要となる
新たに用地を取得し移転する	仮移転が不要 （工事中の災害対応能力が利便性も基本的に維持）	多額の用地取得費用が発生 用地選定や取得協議・交渉が長引くと本庁舎のコンクリート構造体の耐用限界を超えるリスクがある
公園に移転する （代替公園を本庁舎の跡地に整備する）	仮移転が不要 （工事中の災害対応能力が利便性も基本的に維持）	代替公園の整備費用が発生 公園廃止にかかる様々な手続きや意見調整などが必要となり、本庁舎のコンクリート構造体の耐用限界を超えるリスクがある

 

想定されるスケジュール

他の自治体の庁舎建て替え事例などから、概ね10年程度で新庁舎に移行することが想定されます。建て替えの方法や新庁舎の規模など、様々な要因によりスケジュールは変化するものと考えられるため、スケジュールの具体化についても検討を進めてまいります。

 

仙台市役所本庁舎諸課題対策検討報告書

平成29年3月、仙台市役所本庁舎諸課題対策検討調整会議での検討結果を報告書として取りまとめました。報告書は下記のページからご覧ください。

• 「仙台市役所本庁舎諸課題対策検討報告書」